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沈阳发布涉物业纠纷典型案例, “管家”何以成“冤家”
发布时间:2019-01-24 14:59来源:网络整理

  中国消费者报报道(记者 王文郁)2016年和2017年,辽宁省沈阳市各县区法院共审结物业纠纷案年均超3万件,2018年前11个月审结28643件。同时,沈阳市中级人民法院(以下简称沈阳市中院)在2016年和2017年分别审结物业纠纷案件424件和638件,2018年前11个月审结物业纠纷案件622件。业主与物业管理公司争吵不休,有些业主与业主委员会也是矛盾重重,诉讼到法院的案件数量多、标的额小又难以调解。

  2018年末,沈阳市中院经对近年来审理的涉物业纠纷案件进行梳理分析,发布典型案例,引导消费者合法理性维权,倡导物业管理者构建和谐服务关系。

  未提供服务应退款

  2017年5月,吕某缴纳了2017年全年物业管理服务费1043元,同年9月物业管理公司撤走。吕某诉物业管理公司退还2017年度物业管理费,法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条:“物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间物业管理费的,人民法院应予支持”的规定,判决物业管理公司返还吕某2017年9月后剩余的物业管理费。

  沈阳某小区11楼业主李某缴纳了2012年12月30日之前的物业管理费,之后物业管理费未予给付。2016年7月,该小区物业管理公司拒绝为李某发电梯卡,致李某无法使用电梯。由于物业管理公司的行为有悖物业服务的基本原则给业主的生活造成了损害,法院判决对李某自2016年7月不能使用电梯之日起的物业管理费予以免除。

  享受延续服务也要交费

  对于物业管理公司服务合同期满,未能及时续签仍提供物业服务的,业主可否因物业管理公司无合同服务拒交物业管理费,沈阳的一个判例给出了答案。

  沈阳某小区业主委员会与一家物业管理公司签订为期10年的《物业服务合同》,约定由该物业管理公司为小区提供物业服务。合同到期后双方未续签合同,但物业管理公司一直为园区提供物业服务,履行了小区物业代管职能。徐某以业主委员会未与物业管理公司签订《物业服务合同》为由,拒缴物业管理费。此后,小区业主委员会经业主大会表决同意续签物业合同。

  法院审理认为,虽未续签物业服务合同但该公司履行了小区物业代管职能,社区委员会表决结果为物业管理公司取得了小区物业管理服务权利,徐某作为小区业主应履行缴纳物业管理费的义务。法院判决徐某给付物业管理公司2663元物业服务费。

  合同终止应提供账目

  由于解除对物业管理公司的聘用合同,以及业主委员会公开收支明细不及时,也会导致业主与物业管理公司及业主委员会摩擦不断。

  沈阳某物业管理公司从2006年开始一直为某小区提供物业服务。2016年12月,该小区成立业主委员会,任期3年。2017年1月19日,业主委员会向该物业管理公司发出解聘告知函,告知解除双方之间的物业服务合同,并于同年1月20日进行属地产权建筑、设施、物品及相关档案资料的交接,要求物业管理公司做好交接准备,并于交接完毕后3日内撤出园区。同年2月15日,物业管理公司函复业主委员会称,业主委员会不具备合法的主体资格,召开会议程序违法,作出的决议无效,不同意解除合同撤出园区。后该业主委员会就小区服务项目进行公开招标,选聘了另一家物业服务公司,并诉至法院,要求被解聘物业管理公司移交业主和物业的基础档案。

  法院审理认为,《物业管理条例》第三十八条规定:物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。法院判决物业管理公司向业主委员会提供该小区业主名单及相对应的房产信息。

  业委会应公开合同内容

  2011年7月,沈阳某小区业主委员会与沈阳一家供热公司签订《锅炉供暖运行委托合同》。根据该合同,园区将全部实施分户改造,为减轻业主负担,对整个园区的管线进行全部改造,拆除旧锅炉的收入为30.5万元。12名小区业主要求业主委员会公开交出2011年至诉讼时止的财务账及现金账(广告收入、采暖、分户供暖收入的账目去向及明细),公开交出从2011年至诉讼时业主委员会对外签订的与业主有关的物业合同、供暖合同、暖气改造分户合同、广告合同。

  法院审理认为,12位原告作为小区的业主,有权要求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。法院判决业主委员会将该小区2012年1月至2015年12月的公共收益收支情况及明细予以公布,并张贴在小区公告栏内。

  安保失灵不担全责

  园区安保设施失灵未能保护好业主权益,以及有的业主任意装修改建不听劝阻,也会造成物业纠纷多发。

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